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2017年08月25日 星期五

内部购房、买到就赚百万元?限竞房热销楼盘为

更新时间:2019-09-10 00:00  作者:路新网  浏览:

  “我们是严格按照政府的要求做的,内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息,西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬客户端。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个,由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1~2万元的价差,这个项目因此“未售先火”。

  从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

  套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。不同于其他城市的摇号政策,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

  内购消息不断,项目负责人否认

  西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司(以下简称“紫光科城”),天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

  2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

  2017年正值北京房地产市场的高点,西山锦绣府5万多元的销售均价,与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过,一年多过去了,该项目迟迟没有入市,这引得不少购房者的遐想,期间,各类消息也不断传出。

  至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

  贝壳找房数据显示,如今,西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米,其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米,东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的户型计算,购得该项目单套住房,至少获利百万元。

  8月份以来,中新经纬客户端所在的多个购房微信群内,都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬客户端近日在西山锦绣府项目所在地看到,工地已经有吊车等工程机械在施工,不时有运输车在工地出入。一名工人称,现在正在挖基坑,工人的活动板房也正在搭建。

  或许是为了回应外界的质疑,9月4日,西山锦绣府展示中心首次对外开放,但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日,西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬客户端采访时说:“我们是严格按照政府的要求去做的,紫光内购是不存在的,而是在做内部调研,对市场摸一个底。紫光员工也是购房者,只是想看看产品与客户的匹配度,指导我们的营销工作。”

  北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬客户端表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

  开发商主导摇号,如何保障公平?

  有分析认为,按照西山锦绣府与周边房价的价差,这一项目的后续销售或较为顺利,不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称,项目还未取得预售许可证,未来如何销售要服从住建部门的安排。

  一些热销楼盘实施摇号选房,成为保证购房者公平、公正买房的手段,在楼市火热的2017年、2018年,上海、杭州、成都等数个城市相继出台了摇号选房政策。杭州市2018年4月发布通知称,商品住房项目应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,不得分批销售。

  北京的共有产权住房一直采取着较为严格的摇号选房政策。根据规定,共有产权住房开发建设单位在区住房城乡建设委(房管局)监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件,摇号结果在区住房城乡建设委(房管局)官方网站和销售现场公示3天。

  北京此前虽然有数个限竞房项目采用了摇号的方式公开销售,但限竞房的具体摇号政策一直都未公布,有媒体2018年4月报道称,北京限竞房将大面积实施摇号选房。但时至今日,摇号选房只出现在个别热销项目中。

  中新经纬客户端注意到,由于限竞房项目的摇号选房政策不明确,北京的一些热销楼盘时常传出摇号不透明,内部购房,捆绑装修、车位、储物间等消息,购房者也抱怨摇中的概率低。2018年6月,作为北京首批拿到限竞房预售证的瀛海府和金樾和著项目,开盘销售时虽然均采取了摇号,但北京市住建委在巡查时发现,由于公示信息不全等原因,两项目被立案查处。

  一位不愿具名的房地产分析师对中新经纬客户端表示,北京的限竞房项目没有统一的摇号政策,是由开发商在主导摇号选房。海淀区房管局的上述工作人员称,项目是否摇号,要由北京市住建委来定,对于一些关注度较高的楼盘,按照惯例会采取摇号选房。这名工作人员还说:“政府不会介入摇号,如果项目采取了公正摇号,公证处会进行监督。”

  上述分析师还称,为实现较好、较快地去化效果,开发商主导下的摇号选房,在一定程度上成为筛选购房者资格的手段,比如让全款客户、愿意购买车库等资金实力强的客户先摇号、选择好的户型,资金周转需要时间、公积金贷款的客户排在后面。开发商这样做,也有失公平。

  为应对开发商在摇号中的人为排序,一些城市要求参与摇号的楼盘向刚需人群倾斜。杭州市规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;成都市要求,商品住房按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房。

  市场下行,多数限竞房销售不理想

  中原地产研究中心数据显示,从2018年6月10日开始,北京合计入市的限竞房项目达到60个,共计92期,供应住宅套数达42979套,但仅有18788套完成网签。限竞房平均网签均价为48933元/平方米,网签完成率只有43.7%。

  该研究中心认为,限竞房已经连续14个月出现供应大于签约,除少数位置较好的项目签约相对活跃外,大部分项目的去化难度越来越大。同时,限竞房的供应量在下半年将会出现井喷现象。

  前述分析师认为,因为市场呈现下行,限竞房并没有像之前预想那样出现疯抢,这可能也是政府部门不敢贸然出台摇号政策的原因。据其了解,北京限竞房市场上有很大一部分是换房需求,如果出台了摇号政策,购房者就需要卖掉名下的住房才有资格参与摇号,显然,在不确定能够买到心仪的住房前,不会有多少购房者会冒险卖房以换取摇号资格。

  “现在参与热门楼盘摇号的购房者,一般都是先摇到号再去卖房或腾挪首付款,开发商也会给出一段时间让客户筹措资金。如果按照其他城市的摇号政策来执行,北京的热门项目估计也卖不动。”这位分析师说。

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